21、还建房征税问题

问：请问城中村改造中，房地产企业拿地后采取货币补偿的形式，由村实体公司立项建设还建用房。在房屋交付给村民的过程中，怎样征收增值税？如果合同协议有约定还建面积的部分是否征税？土地增值税税需不需要预征（清算时大概率是退税）？

答：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

增值税，根据财税〔2016〕36号文件附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三项）10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

根据附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定第一条规定，下列项目免征增值税：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

根据财税〔2016〕140号文件第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

根据《湖北省地方税务局湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）文件第二条规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

据此，如果属于上述政策规定的情形，则可以免征增值税；反之，如果不符合上述政策规定的情形，则需要按照规定缴纳增值税。

土地增值税，根据土地增值税暂行条例文件第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

根据国税函〔2010〕220号文件第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题。（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

根据《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（湖北省税务局公告2018年第6号）文件第一条规定，土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。

第五条规定，房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。

上述规定自2018年6月15日起执行。

22、关于增值税

问：拆迁补偿支出不是用现金，而是用免交物业费的形式给予补偿。在计算增值税时，可以作为收入的减项？（销项税额=（收入-地价款-拆迁补偿等）*适用税率）

答：上述情况，支付补偿款及收取物业管理费是两项不同的事项，只是贵司在操作上将支付补偿款给省略了，直接以免交物业费的形式给予补偿。

因此，你司应该分别做税务处理。不得以冲减收入的方式不计提物业管理费收入的销项税额。

23、关于视同销售回迁安置房计入拆迁成本

问：关于将视同销售回迁安置房收入确认为拆迁补偿费后，其视同销售部分拆迁补偿费是否允许在计算销售额时扣除？

答：江苏12366纳税服务热线：您好！根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第(一)款的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

24、个人独资企业拆迁补偿款是否可以按财税[2005]45号享受免征个人所得税？

问：您好！我是一个人独资企业，我企业的土地及房屋被政府征收，并按政府的标准取得了拆迁补偿款，是否可以按财税[2005]45号享受免征个人所得税？

答：根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，个人独资企业取得的拆迁补偿款不需要缴纳个人所得税。

25、拆迁补偿收入如何开票和缴税

问：我公司被纳入政府拆迁范围，政府部门拟向我公司支付拆迁补偿款，要求我公司开具发票。请问从政府部门取得拆迁补偿款是否可以可以开票？开具什么发票？是否属于免税范围？如果开具增值税普通发票，属于哪个税收分类编码？

答：根据您的叙述，如贵公司是属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，可以免征增值税。可以按照”转让土地使用权“开具增值税普通发票。

文件依据：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：“一、下列项目免征增值税

……

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。“

26、12366咨询热点问题解答（2019年5月）

集体土地办理房产证，属于拆迁安置房，契税如何缴纳？

解答：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。

27、12366咨询热点问题解答（2019年4月）

纳税人取得拆迁补偿安置的房屋是否需要缴纳契税？

解答：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

文件依据：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）

财产和行为税处审核：葛诚

28、12366咨询热点问题解答（2019年3月）

政府拆迁房屋给予的货币补偿用于重新购置新房，新购置的房产契税是否有相关税收优惠？

解答：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

文件依据：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）

财产和行为税处审核：葛诚

29、个人独资企业取得的政府搬迁补偿收入是否征收个人所得税？

问：我单位（个人独资企业）于2017年因为修建高速公路占用生产及办公场地，经评估公司进场评估后和当地政府项目办达成如下协议。

（1）取得一次性搬迁补偿款400余万元、

（2）一次性取得停产停业补偿款50余万元。

请问：（1）个人独资企业取得的政策性搬迁补偿款是否交纳个人所得税？财税（2005）45号文件有关城镇房屋搬迁有关税收政策的通知还是否有效？如果不交纳个人所得税，会计账务上如何处理？个人所得税年度纳税申报表中如何填报所取得的补偿款？

（2）个人独资企业在2018年1月1日至2020年底新购设备、器具，单位价值不超过500万元的，是否可以一次性税前扣除？个人独资企业取得的政策性搬迁所得税的管理是否适用总局2013年11号公告《关于政策性搬迁所得税管理的公告》

答：1、根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定：“一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。”会计处理遵循财务制度的规定。

2、《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）、《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）、《财政部税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）文件中规定的主体都是企业。

30、拆迁补偿费用扣除问题

问：财税〔2016〕140号第七条：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。我公司拟收购一家房开企业，并拆除土地上的临时建筑物（该建筑物原出租给其他单位使用，拆除前签订拆迁协议及银行付款、对方收据）。问：1.该拆迁补偿费可以在计算销售额时扣除？2.土增清算时，可以列入开发成本？

答：拆迁补偿费用是在取得土地时向原土地所有者支付的补偿费用，根据您提供的信息，您问题中的“补偿款”是由于租赁协议的提前终止而支付给承租方的赔偿款项，该建筑物的所有权并不属于承租方，因此，不属于文件中所规定的拆迁补偿费用，不得作为增值税和土地增值税的扣除项目。

31、2019年5月12366咨询热点难点问题集

问：企业取得房屋拆迁补偿是否需要缴纳增值税？

答：一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。……”

二、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。……”

三、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税

……

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。……”

因此，企业取得房屋拆迁补偿款属于销售土地使用权收取的价外费用，应计入销售额一并征收增值税，符合条件的可以享受增值税免税优惠。

32、土地增值税清算20问

问：关于拆迁安置土地增值税计算问题？

答：一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

……

本通知自2007年2月1日起执行。”

33、2019年3月12366咨询热点难点问题集

问：通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，计税依据是拆迁前房屋的残值，还是拆迁置换后房屋的余值？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

因此，通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，应按照拆迁置换后所取得的调换房屋的原值，减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。福建省内（不含厦门）自2019年1月1日起按房产原值减除30%后的余值计算缴纳。

34、北京市地方税务局关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答

二、北京实施细则发布后，税务机关采取哪些方法确定房屋原值并计算应纳税款？

答：根据《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》(2013年第3号)规定，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

(一)自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照国家税务总局《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号)、《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)规定，提供据以证明房屋原值的相应凭证。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：

(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

35、2011年企业所得税汇算清缴问题解答

房地产开发公司交付政府回迁安置房所得税业务如何处理？

答:如采取“拆一还一”方式安置回迁房的，按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，并以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，同时确认相应的开发成本。

36、2017年土地增值税类热点问题

1.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”