第一章 总则

第一条 为进一步规范城市更新项目拆迁补偿操作流程，结合各城市更新项目实际情况，特归纳总结为以下经验。

第二条 各项目拆迁补偿方案须以公司利益最大化、拆迁效率最高为根本原则。

第二章 方案制定

第三条 区域总在项目拟启动前上报启动立项，董事长批示同意后2个月内，由专规室牵头、总工室配合根据相关政策及标准明确项目相关数据，包括规划布局及物业类型配比、面积、户型、朝向、限高等。

第四条 董事长批示同意后3个月内，由项目所属区域总牵头，结合其他区域总、专规室、总工室、管理部、投资部、招采成本部、法务部、营销部等相关部门意见，根据项目实际情况、周边市场行情及政策法规等起草拆迁补偿初步方案。

第五条 拆迁补偿初步方案制定后，由总经理主持召开会议制定项目拆迁补偿上报方案，由董事长主持召开项目拆迁补偿方案专题会，确定最终的拆迁补偿方案，并报集团备案。

第六条 拆迁补偿方案须包含但不限于以下内容：

（一）总则

明确方案目的及依据，明确拆迁人及实施主体、方案使用范围、补偿方式等基本信息。

（二）拆迁补偿概算

由项目部牵头，投资部配合，对项目整体物业情况进行梳理，预估未来物业置换及货币补偿情况，对整体拆迁工作进行资金概算。

（三）拆迁补偿与安置

明确不同物业类型权属认定方式，并依据项目实际情况，明确置换细则及货币赔偿细则。其中物业置换细则除包含同类型物业置换方案外，须包含不同类型物业置换方案。

（四）其他拆迁补偿、补助、补贴及奖励

明确清租方案，明确被搬迁人可获得的其他拆迁补偿、补助类费用，包括但不限于室内装修装饰补偿、构筑物及其他附属物的补偿、花木果树补偿、搬迁补助、过渡期补助、停产停业经营损失补偿、擅改商业补偿、签约奖励等类别。

（五）个案处理方案

全面评估项目总体情况，对未来可能发生的特殊类补偿做出预案，例如檐廊、空地、宅基地、坍塌祖屋等物业的赔偿细则。同时，对未来可能存在争议的操作细节进行明确。

（六）附则

作为以上内容的补充，项目根据实际情况自行增减。

第七条 公示版拆迁补偿方案的确定

（一）拆迁补偿方案制定后一周内，由项目部牵头制定公示版拆迁补偿方案，用于村内公示、上报政府及对外宣传。

（二）公示版拆迁补偿方案会签流程参照第五条，方案会签完毕报管理部、总经理及董事长批示后予以公示。

（三）公示版拆迁补偿方案以简单、可操作、不对其他项目产生负面影响为总体原则。

第三章 物业置换

第八条 物业置换三大基本原则：

（一）建成后低价值、低周转物业优先置换；

（二）等值置换为最基础要求；

（三）鼓励集中回迁。

第九条 不同类型物业置换方案

（一）拆迁补偿方案中优先明确同类型物业置换比例，但原则上不得限定具体方位、楼层、朝向、户型等，有特殊需要的需由区域总上报总经理审批；

（二）拆迁补偿方案必须明确不同类型物业的置换比例及优先级。

（三）不同类型物业置换标准的制定流程：

1、专规室提供项目数据后，由营销部、招采成本部提供各类型物业价值判断，由区域总草拟拆迁补偿方案时确定置换比例及优先级。置换比例及优先级要求：

（1）现状高价值、高周转物业优先赔付低价值、低周转物业；

（2）现状低价值、低周转物业不鼓励赔付高价值、高周转物业；

（3）跨物业类型置换须明确不同类型物业因楼层、位置形成的置换比例及优先级。

2、如项目推进过程中规划出现重大调整，由项目部牵头重新制定拆迁补偿方案，具体流程参照第二章。

（四）不同物业类型置换，如优于等值置换基础的，根据实际贡献给予专项奖励。

第四章 过程管理

第十条 签约过程管理

（一）项目部为拆迁补偿方案落实的第一责任部门，在签约谈判过程中，鼓励业主优先置换办公、非底层商业等低价值、低周转物业。

（二）过程复核：

项目总为签约过程第一责任人，项目部须每月5日汇总上月物业拆迁补偿情况发送专规室，并抄送管理部。专规室复核户型及面积信息，如赔付面积达该类型物业上报建筑规划方案面积的70%，专规室须于当日书面告知项目部。

（三）专规室每季度根据开发部提供的最新报建情况更新项目规划方案，并复核项目各类型物业赔付情况，复核结果无问题，以沟通形式发送至项目部及管理部，并抄送董事长备案；复核结果有问题，由专规室牵头联合开发部、项目部、管理部召开专题会。会议纪要报城市更新公司总经理、董事长备案。

第五章 回迁管理

第十一条 回迁分房管理

（一）项目终身负责制，由原签约团队负责回迁分房；项目总及区域总为第一责任人，原签约团队因签约工作结束出现调动、离职等情况，由项目总及区域总负责回迁分房。

（二）回迁分房过程中突破标准的报董事长审批后执行；需异地回迁，相关方案由项目部拟定，经管理部、总经理审核后，报董事长审批执行。

第六章 其它

第十二条 外包项目在收购协议中已约定拆迁补偿方案的，按照协议约定方案执行，区域总为签约工作第一负责人，由项目部主导、投资部配合。