“当初考虑到这里地段好，附近有学校，还有面积赠送才买房，谁知道房子因为违章建筑导致产权交易被冻结。”赣州市章贡区中创水韵春天业主对记者说。

记者从章贡区城市管理局了解到，该局对开发商赣州中创置业有限公司给水韵春天小区凹槽面统一进行浇筑于2020年9月1日立案，并要求开发商过来接受调查处理，但开发商一方却以各种理由不配合，甚至不在相关法律文书上面签字，导致至今未作出行政处罚。开发商接受记者采访时则否认了浇筑一事，称是业主私自浇筑的，开发商没有参与。

那么，究竟孰是孰非？业主的产权交易何时解冻？带着一系列问题，新法制报记者展开了调查。

产权交易被冻结解冻需先拆违建

“房产证虽然早就办下来了，但至今两年多了仍不能交易。”日前，记者来到水韵春天小区采访时，业主对记者说道。

业主产权交易被冻结还要从开发商“赠送面积”说起。据了解，中创水韵春天小区位于赣州市章贡区全南路，由赣州中创置业有限公司开发。楼盘销售期间，开发商对外宣称购买水韵春天小区有“赠送面积”，广告上写明“两房轻松拓四房”。这样的噱头吸引了众多市民，景乐(化名)就是其中之一。

在购房时，售楼部工作人员要求他除了交付首付款外，还须缴纳一笔费用用于赠送面积的浇筑。景乐随后向开发商交了首付款以及6000多元的浇筑费。

据了解，包括景乐在内的许多业主，应开发商一方要求，与第三方施工单位——江西鼎欣昌盛建设工程有限公司签订委托施工合同，并根据赠送的面积大小缴纳1600多元至20000多元不等(部分业主因开发商销售时承诺了减免或全免没有收费)，共缴纳了448万余元浇筑费用。

自2018年11月开始，第三方施工单位对702户业主楼层的凹面架空层、采光井架空层等处进行浇筑。浇筑完成后，业主们陆续收房并着手装修。

2019年5月，章贡区有关部门接到据群众举报，称水韵春天小区业主违规利用凹槽面扩建房屋。同年7月22日，章贡区集中整治违法占地和违法建设工作指挥部办公室(以下简称章贡区“两违”整治办)给赣州市房地产交易管理中心去函，要求对未消除违法行为的702户业主暂缓办理不动产转移、变更、抵押等涉及不动产产权变化的不动产登记手续。

据了解，业主如需解冻必须要自行拆除违建。“许多业主都已经装修入住了，自家的地板是邻居家的楼顶，根本没有办法拆除。”有业主对此质疑道。

截至9月15日，水韵春天小区只有20多户业主自行拆除，解冻了产权交易，还有680余户业主的产权交易仍被冻结。

“违建部分是开发商统一浇筑的”

对于产权交易被冻结，水韵春天的业主觉得很冤。于是，他们多次向有关部门反映。

业主们认为，违建部分是开发商统一浇筑的，有关部门应限制开发商，而不应该限制购房业主。“700多户业主之前都没有接触，都是由同一家建筑公司浇筑，如果是业主自己浇筑，怎么可能都找同一家公司施工呢？”

9月14日，章贡区城市管理局行政执法大队相关负责人向记者表示:“接到群众举报后，城管局执法人员经调查，发现水韵春天小区的开发商赣州中创置业有限公司于2018年11月至2019年5月期间，统一对小区楼房入户花园旁的凹面架空层、采光井架空层等进行了违章浇筑。经统计，小区有702户都存违法浇筑行为，2020年9月1日，我们立案调查。”

“我们立案之后，要求开发商过来接受调查处理，然后作出行政处罚，但是他们一直以各种理由不配合，不肯在相关法律文书上面签字，这样我们就不能走下一步程序了。”章贡区城市管理局一工作人员无奈地说道，“如果开发商还不配合的话，下一步，我们将会向赣州市城管局报告。”

对此，赣州中创置业有限公司策划部彭经理接受记者采访时表示：“我们作为开发公司，还有产业在这边，公司不会冒险给业主浇筑违建，浇筑和公司没有关系，直到现在行政处罚决定书还没有下，就说明还没有确定。”

彭经理进一步解释称，水韵春天小区是2018年11月交房，而业主的房产证也办下来了，如果是开发商统一浇筑的，房产证也办不了。“业主产权不能交易是因为他们违规浇筑所致，公司要负什么责任呢？”

至于“赠送面积”的宣传广告，彭经理坦言，宣传时确实有不当的行为，违反了《广告法》，但赣州市相关部门已经给予了处罚。

对于开发商的解释，章贡区城市管理局一工作人员表示，“我们证据确凿才会立案调查。”

记者随后在两份官方回复的材料中看到这样的表述：“通过对开发商和相关当事人调查询问及业主提供的材料得知：开发商在交房时向业主收款后，利用建筑凹槽面统一进行浇筑。”

赣州市不动产登记中心：正积极与城管部门对接

记者了解到，赣州市有关部门对此问题高度重视。今年1月，赣州市城管局组织赣州市自然资源局、赣州市不动产登记中心等单位相关工作人员召开了“水韵春天小区违规浇筑问题协调会”。

会议形成处理意见，由赣州市住建局联系省建设工程安全质量监督管理局提供关于房屋结构质量认定机构，建设单位委托认定机构对已加建结构进行安全性鉴定或质量评价。在确保浇筑行为对房屋质量安全性不造成影响的前提下，根据《城乡规划法》第六十四条，对中创水韵春天小区利用建筑凹槽面统一进行浇筑的行为采取没收违法收入的处罚措施。

章贡区城市管理局一工作人员告诉记者，依据《城乡规划法》的规定，对违规浇筑部分(实物)采取市场价值评估方法，折合货币形式给予开发商“没收并处罚款”的行政处罚。违规浇筑部分不计入容积率，不办理产权证，但业主有使用权。

“我们冻结业主的产权交易是为了配合城管部门执法。但是我们也保护了业主的合法权益，不影响业主办理不动产首次登记及业主商品房转移登记等。”9月15日下午，赣州市不动产登记中心综合科钟科长接受记者采访时表示，开发商造成的影响不能转嫁到业主身上，目前，我们正在积极和城管部门对接，尽早为业主解决。

10月12日，章贡区城市管理局一工作人员接受记者电话采访时表示，目前，第三方检测机构已对水韵春天小区各楼层增加的现浇楼板结构安全性进行鉴定，现在还在等待检测结果。（文/图记者刘尊爱）