实务当中，合作建房屡见不鲜，但多半都是国有土地上的合作开发。最近遇见这样一个在集体土地上合作建房的案例。

房地产开发企业A与某村委会B签订了一份合作协议，协议的内容为村委会B出地100亩，土地使用年限为70年，房地产企业A出钱2个亿，在村委会B的土地上建设房屋，其中所建房屋的40%给村委会B所有，其余的60%归房地产企业所有。并约定如果该村在10年内被拆迁，村委会B留用的房屋在拆迁补偿中涉及土地的补偿款部分归村委会B所有，涉及房屋部分的补偿归房地产企业A所有。

房屋建成后，房地产企业A将留用的房屋与客户签订了50年的房屋租赁合同。

作为财税工作者，我的第一反映是该合作建房方式下，房地产企业A和村委会B会涉及哪些税费？那么就让我们来对这种合作甲方模式的涉税问题逐一进行解析。

一、村委会B的涉税问题

根据该村委会B与房地产企业A签订的合同内容，从税法的角度判定为视同该村委会B将土地出租给房地产企业A，房地产企业A以为村委会B建设房屋为代价来抵偿租用村集体土地的租金。

那么村委会B需要就土地出租的租金收入缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、房产税、土地使用税等，同时还会涉及所得税。

二、房地产A的涉税问题

（一）房地产企业A以为村委会B建设房屋为代价来抵偿租用村集体土地的租金。这里面会涉及两种开票模式的涉税问题：

第一，为村委会B建设的房屋的建设成本发票开给村委会B。

这种方式下，属于债务重组的一种方式。房地产企业A仅支付建设房屋的款项给施工方，因此不会产生其他的税费。

第二，为村委会B建设的房屋的建设成本发票开给开发商A。

在该方式下，房地产企业A收到发票，作为成本处理。那么房地产企业A为村委会B建设房屋属于提供建筑服务，房地产企业应该按照“建筑服务”项目缴纳缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税。

（二）房地产企业A将留用的房屋出租给客户，签订70年的房屋租赁合同的涉税问题。

根据财税[2016]36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。房地企业A应该按照“销售不动产”来缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税以及土地增值税。

（三）房地产企业A收到拆迁补偿款的涉税问题。

假如该村在三年后被拆迁，村委会B取得拆迁补偿款为3亿元，村委会B将其中房屋部分的拆迁补偿款为1.8亿元支付给房地产企业A，则房地产企业A收到补偿款后如何交税？

村委会B之所以将拆迁补偿款种房屋部分的补偿支付给房地产企业A，是由于双方约定的土地使用年限提前到期，村委会B违约，所以这个部分的补偿款相当于合同违约的赔偿金。因此房地产企业A只需要将其作为营业外收入进行处理，缴纳企业所得税即可。

从以上分析可以看到，不管是房地产企业A还是村委会B，这种合作建房方式，双方都会有很大的税费风险。因此提醒房地产企业在合作时一定要事先了解风险并规避风险。

来源：焦点财税（胡岚）