在我国城市化进程中，存在大量集体土地合作建房的情况，典型的表现形式为：原集体经济组织成员/村民（下称“土地方”）与非集体经济组织成员/非村民（下称“出资方”）签订合作建房合同，土地方提供集体土地，出资方提供资金或与土地方合资，双方在集体土地上合作建设房屋并按约定比例分配占有使用。根据我国土地管理法、物权法等相关法律规定，集体土地使用权是具备特定身份主体（即村民）享有的权利，出资方不具备村民身份，并不享有合作建成的房屋之所有权，无法就合作建成的房屋取得权属证书，合作建房合同亦存在被认定无效的风险。但基于“房地一体”原则，前述在集体土地上合作建房的模式变相使得出资方也取得了部分集体土地使用权，构成了对集体土地使用权的实质转让，在城市更新或其他形式的拆迁改造项目中，出资方往往亦据此提出了搬迁补偿权益诉求。由于涉及到被搬迁房屋的权属确认、项目的推进以及搬迁补偿成本的控制，“集体土地合作建房合同的出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益”已成为城市更新、三旧改造、征收等项目的一大焦点问题。囿于现行法律及相关政策均未明确，本文拟从司法实践的角度，探究司法机关对于这一问题的裁判态度与观点，以期为实务提供借鉴与参考。

关联法条

《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日施行）

第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第八十二条 擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办〔2011〕442号）

第三条第二款 被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。

裁判要旨：

集体土地合作建房合同无效。出资方享有的是向土地方主张返还建房费及赔偿因合同无效所致损失的权利，不享有搬迁补偿权益。

案例一、曾梓道与姚建萍其他纠纷案（2019）粤01民终1465号

案情简介

姚建萍系村民，曾梓道非村民。1992年9月13日，姚建萍之父姚荣汉、姚建萍等（甲方）与曾梓道（乙方）签订《合作建房协议书》，内容为：甲方与乙方合作兴建A、B两座住房，由乙方提供建筑资金，住房建成后，A座的房产权、使用权属甲方所有并永久使用，B座的房产权、使用权属乙方所有并永久使用。2009年12月22日，案涉房屋所在地的城中村改造启动。2012年11月28日，作为甲方的石东八社、石东九社与作为乙方的姚建萍签订了《补偿安置协议》。因姚建萍与曾梓道关于案涉房屋的拆迁安置补偿权利归属存在争议，姚建萍起诉请求确认案涉房屋的拆迁补偿安置权益（包括货币补偿和回迁安置房补偿）归其所有。

裁判观点

二审法院认为，案涉房屋属于集体土地房屋，曾梓道并非案涉房屋所附着土地所在集体经济组织成员，案涉《合作建房协议书》实际是转让农民集体土地使用权的行为，属无效的民事行为，已被（2016）粤0106民初12465号生效判决确认为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，姚建萍有权要求曾梓道返还案涉房屋，而曾梓道享有的是向姚建萍主张返还建房费以及赔偿因合同无效所致损失的权利。案涉房屋本应返还给姚建萍，但案涉房屋已被拆迁，事实上不能返还，而房屋的拆迁权益属于房屋因拆迁灭失的价值替换，故姚建萍在本案中要求确认由其享有案涉房屋的拆迁权益实际上是主张房屋因被拆迁灭失所产生的价值替换，曾梓道主张应由其享有案涉房屋的拆迁权益的上诉理由不能成立。

裁判要旨：

集体土地合作建房合同无效，考虑到双方对合同无效均有过错，土地方取得的搬迁补偿权益包含了地上建筑物所产生的升值和收益，因此土地方应按约定比例将已获得的部分搬迁补偿权益支付给出资方。但出资方不能作为拆迁补偿安置合同的主体，且对于土地方尚未实际取得的其他过渡期租金、回迁房等，出资方须待土地方实际取得后另行主张。

案例二、韦证明、李丝苗合同纠纷（2018）粤04民终102号[1]

案情简介

2010年9月29日、2010年10月23日、2011年9月2日，甘耀辉（乙方）与韦证明、李丝苗（甲方）分别签订《合作建房协议书》及补充协议，约定，甲方名下拥有的珠海市前山镇翠微村住宅地一块，甲乙双方一致同意拆除原建筑，并合作兴建一栋住宅楼，由甲方负责提供以上宅基地，乙方全额出资建设（含室内、外装修）。房屋建成后，乙方就其分得部分可以自行行使占有、使用、收益、处分等权利。若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。房屋建成后，第一、四、五、六、七、八层B房由甘耀辉使用和收益；第二、三、八层A房由韦证明、李丝苗使用和收益。2017年3月6日，韦证明、李丝苗及二人女儿韦丽仪、韦敏仪就案涉房屋与奥园公司签订《珠海市翠微旧村城市更新拆迁补偿安置合同》。因对拆迁补偿如何分配产生争议，甘耀辉提起诉讼，请求韦证明、李丝苗按73%（甘耀辉占有的5.5层/总层数7.5层）的比例向其支付搬迁补助款补偿、过渡期租金补偿，按照拆迁补偿面积向其支付等额价值的款项等。

裁判观点

二审法院认为，案涉《合作建房协议》及补充协议，实质为甘耀辉有偿使用集体分配给韦证明、李丝苗的宅基地，由于甘耀辉不具有珠海市前山镇翠微村村民身份，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日施行）第四十三条第一款的规定，甘耀辉与韦证明、李丝苗签订的上述协议违反法律规定，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，甘耀辉与韦证明、李丝苗各自应将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。根据韦证明、李丝苗与奥园公司签订拆迁补偿安置合同这一事实，足见甘耀辉已将涉案的宅基地返还给韦证明、李丝苗。虽涉案的宅基地使用权归韦证明、李丝苗所有，但是根据韦证明、李丝苗等与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》约定，奥园公司是对韦证明、李丝苗的宅基地上的被拆迁房屋及附属物予以补偿，因此韦证明、李丝苗等与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》中所约定的拆迁补偿权益包含了涉案宅基地上的建筑物所产生的升值和收益，由于该建筑物系甘耀辉单方出资建设，且基于双方对合同无效均存在过错，因此韦证明、李丝苗应当将其从《拆迁补偿安置合同》所获得的权益适当支付给甘耀辉。

虽《合作建房协议书》及补充协议为无效协议，但是该协议确为甘耀辉与韦证明、李丝苗的真实意思表示，双方在签订该协议书时对涉案房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定，即所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方按照各自建筑面积比例划分，双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实信用原则，双方应予遵守。综上分析，本院认为，虽甘耀辉与韦证明、李丝苗的《合作建房协议》及补充协议无效，但从尊重当事人的真实意思以及公平、诚信原则考虑，韦证明、李丝苗亦应按上述协议所约定的各自分得的建筑面积的比例（69.74%的比例[3]）向甘耀辉支付拆迁补偿利益。

由于拆迁安置合同的主体与建筑物所占集体土地的使用权主体直接相关，甘耀辉不能作为拆迁合同主体，无权要求奥园公司直接向其支付《拆迁补偿安置合同》中的拆迁安置补偿。甘耀辉目前只能就韦证明、李丝苗已取得的搬迁补偿主张按比例分配，对于韦证明、李丝苗尚未实际取得的其他过渡期租金、装修费、回迁房、搬迁补助权益等，可待韦证明、李丝苗实际取得后另行主张。

[1] 二审判决后，韦证明、李丝苗不服，向广东省高级人民法院（下称“广东省高院”）申请再审[案号：（2018）粤民申5402号]，广东省高院同意二审法院观点，于2018年8月31日裁定驳回再审申请。2019年，广东省人民检察院认为本案“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明”，向广东省高院提起抗诉[案号：（2020）粤民抗43号]，广东省高院于2020年3月31日裁定指令珠海市中级人民法院（下称“珠海市中院”）再审本案；再审期间，中止原判决的执行。截至2020年11月9日，笔者尚未从公开渠道查询到珠海市中院对于本案的再审结果。

[2] 《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日施行，已修改）第四十三条第一款 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

[3] 关于比例确定的依据详见（2018）粤04民终102号民事判决书，限于篇幅，本文不展开叙述。

裁判要旨：

集体土地合作建房合同中关于房屋所有权分配的约定无效，出资方不能直接原始取得搬迁补偿权益。但双方关于搬迁补偿权益分配的约定属于对财产性权利的处分，合法有效。出资方虽不能直接获得回迁房屋，但可获得回迁房屋的折价补偿。

案例三、倪慧婷、陈友朝合同纠纷（2018）鄂民申2621号

案情简介

2010年9月底，倪慧婷（城市居民）与陈友朝（徐湾村村民）商量共同建房，该房由倪慧婷出资、陈友朝出地建设，2011年中房屋建成。2011年6月3日，倪慧婷与陈友朝签订《房屋产权共有协议》，确认：“房屋产权系甲乙双方共同所有，所有权各占50%；如遇国家征用拆迁或转让等需共有人签字认可，该房屋所获收益双方按各50%分配。任何一方不得侵占对方的权益。”2014年，徐湾村综合改造需对涉案房屋拆迁。同年11月17日，经陈友朝同意，武汉永志房屋拆迁有限公司直接与陈转运、吴和顺签订拆迁安置补偿协议书，陈转运、吴和顺均选择还建房安置，现还建房已部分还建到位。倪慧婷向法院起诉请求确认登记在陈转运、吴和顺名下房屋的50%拆迁补偿权益归倪慧婷所有。

裁判观点

再审法院认为，倪慧婷并非村民，依法不能享有集体土地上房屋所有权，亦不能直接原始取得拆迁权益。因此，倪慧婷与陈友朝签订的《房屋产权共有协议》中关于房屋权属分配和遇拆迁征收需共有人签字认可的约定违反了法律强制性规定，应认定无效。关于《房屋产权共有协议》第2条中约定的如遇拆迁征收，所获收益双方按各50%分配的约定。拆迁或征收后，集体土地上的房屋权利可转化为纯粹的财产性权利，因此该约定属于对财产性权利的处分，应为有效。本案中，陈友朝对合作建房之事拒不承认，擅自将拆迁房屋权益置于陈转运、吴和顺名下，意图达到排除倪慧婷获得相应权益的目的，其行为不仅违约且严重违反诚实信用原则。虽陈友朝已将其名下的拆迁补偿利益予以处分，但该利益已实际获得，故陈友朝应依约给予倪慧婷房屋拆迁补偿利益的50%。因拆迁补偿利益已转化为还建房，考虑还建房屋的特殊权属性质，应对涉案房屋的拆迁利益折价（法院按还建房屋所在小区的类似房屋转让价酌定5500元/平方米）给付给倪慧婷。

裁判要旨：

集体土地合作建房合同中关于房屋所有权分配的约定无效，但其中关于搬迁补偿利益分配的约定合法有效，出资方可按约定比例享有回迁房权益。

案例四、罗新志与熊文霞、熊翠华物权保护纠纷（2015）鄂武汉中民终字第00847号

案情简介

2008年6月15日，熊翠华、熊荣华、熊文霞（土地方）与罗新志（出资方）签订《合作建房协议》一份，内容为：甲方熊翠华、熊荣华、熊文霞现有位于某村私有房屋一处和周围空地，与乙方罗新志合作改建房屋，房屋承建由乙方罗新志全款承担。房屋建成后，甲方三人共同拥有此建筑产权的50%，乙方拥有此建筑产权的50%，若协议建筑物因任何原因无法全部取得产权证，同本建筑产生的一切权力和利益（包括房屋原产权、房屋本身财产价值、房屋拆迁产生的补偿费用等各种利益），也按甲乙双方各50%比例分配，甲乙双方有自主处理各自50%房屋的权利。今后如遇拆迁房屋，乙方不能直接领取费用时，甲方在国家补偿房屋拆迁的当日内召集甲乙双方，按各50%进行计算确定，中途甲方不得向乙方收取任何费用。2012年，该房屋纳入拆迁范围。同年9月26日，熊荣华等人作为被拆迁人与武汉市汉阳区江堤街前进村村民委员会就案涉房屋签订8份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》。2013年12月25日，罗新志诉至法院，请求：一、确认《合作建房协议》有效；二、判令熊翠华等返还房屋拆迁补偿所得利益的50%（即还建安置房建筑面积296.67平方米、补偿款人民币182450元）。

裁判观点

二审法院认为，因诉争房屋系在农村集体所有制土地上建成，罗新志亦非该集体经济组织成员，合作建房协议中关于所建房屋所有权分配的约定不符合相关法律规定，该部分协议内容无效；关于协议中对如遇拆迁利益分配的约定，是双方对自身权益的处分，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该部分协议内容合法有效。依据《合作建房协议》中“今后如遇拆迁房屋，乙方不能直接领取费用时，甲方在国家补偿房屋拆迁的当日内召集甲乙双方，按各50%进行计算确定”的约定，基于该房屋已拆迁，房屋的相关权益已转化为八份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》的相关权益，并结合八份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》的内容，一审法院判令罗新志就还建安置面积593.34平方米的房屋享有50%的权益即296.67平方米房屋权益，判令罗新志就30平方米的营业补偿以及未予认定的面积120平方米的补偿（合计42000元）享有其中的21000元，具有事实和合同依据。

裁判要旨：

合作建房合同无效，土地方和出资方在合作建房合同之外所作的搬迁补偿利益分配约定，是双方对自身权益的处分，合法有效，出资方据此作为被搬迁人与搬迁人签署的搬迁补偿协议亦为有效。

案例五、李长年、湖北红光科技集团有限公司确认合同效力纠纷（2017）鄂01民终4746号

案情简介

1997年4月18日，李长年（土地方）与张益清（出资方）签订《协议书》一份，约定由李长年提供取得土地使用权证的宅基地，张益清出资双方合作建房，房屋建成后，双方各占50%产权。2011年，李长年与张益清签署《具结书》，该《具结书》打印部分载明：“兹有五里墩庙下湾居民李长年，居住地址为庙下湾106号，位于武汉五里墩村城中村及集体土地使用证拆迁项目范围内。本人自愿与拆迁公司达成拆迁补偿安置协议，如因房屋产权、财产分割以及经济纠纷等问题产生的后果，本人愿意承担一切法律责任，与拆迁人毫无关系”。该《具结书》打印部分下方手写部分为“分割，李长年279.05平方米，张益清210平方米”。后李长年、张益清分别作为被拆迁人与拆迁人湖北红光科技公司分别就案涉房屋中279.05平方米（李长年）、210平方米（张益清）的面积签订拆迁安置补偿协议。武汉红光拆迁公司为湖北红光科技公司委托的拆迁实施单位。2016年10月，李长年起诉，请求确认湖北红光科技公司、武汉红光拆迁公司、张益清签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》无效。

裁判观点

一、二审法院认为，因诉争房屋系在农村集体所有制土地上建成，张益清非该集体经济组织成员，无权取得或变相取得宅基地使用权，故李长年与张益清签订的《协议书》中关于所建房屋所有权分配的约定不符合相关法律规定，该《协议书》无效。关于李长年与张益清于2011年签订的《具结书》，李长年确认《具结书》中签字为其本人所签，张益清确认该《具结书》中手印为其本人按捺，虽李长年对该《具结书》真实性有异议，但未提交其他证据予以证明，故对该《具结书》的真实性予以确认。《具结书》系对所获拆迁利益分配的约定，是双方对自身权益的处分，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应受法律保护，湖北红光科技公司作为拆迁人与张益清就《具结书》确定的案涉房屋中210平方米面积签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》并无不当。

实务简评

从上述五个司法案例可以看出，法院对于“集体土地合作建房合同的出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益”这一问题的裁判观点不一。

首先，关于合作建房合同中搬迁补偿权益分配条款的效力认定，不同法院的观点略有分歧。案例二、三、四的合作建房合同均分别对案涉房屋如遇拆迁补偿的利益分配作出约定，案例五则以土地方与出资方另行签署《具结书》的形式对搬迁利益进行分割。但案例二中，法院认为合作建房合同整体无效；而案例三、四、五中，法院均认为关于房屋所有权分配的约定虽无效，但关于搬迁权益分配的约定合法有效，主要理由在于，法院认为拆迁或征收后，集体土地上的房屋权利转化为纯粹的财产性权利，关于搬迁权益分配的约定属于双方对自身财产性权利的处分，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。由此可见，集体土地合作建房合同并非当然整体无效，已有若干司法判例支持区分房屋所有权分配约定与搬迁补偿权益分配约定，认为搬迁补偿权益分配的约定单独具有法律效力。值得注意的是，案例二中法院虽认定合作建房合同整体无效，却又认为其中关于搬迁权益分配的约定系双方真实意思表示，可据此确定土地方基于合同无效应给予出资方补偿的标准。

其次，对于出资方是否享有建成房屋的搬迁补偿权益，法院也存在不同观点。案例一中，相关裁判文书并未提及土地方和出资方是否在合作建房合同中或在合作建房合同之外约定案涉房屋的搬迁补偿权益分配，法院直接认定合作建房合同无效，并明确出资方不享有搬迁补偿权益，出资方可获得的是基于合作建房合同无效后对其所投入建房费的返还以及对其所致损失的补偿。关于案例二，虽然法院支持土地方应将其所获得的搬迁补偿利益（包括货币补偿、回迁房等）按约定比例分配给出资方，但从法院的论述中，笔者认为，案例二法院与案例一法院对于出资方所享有的权利的观点相同，即案例二法院也认为，基于合作建房合同无效，双方对合同无效均有过错，出资方的单方出资投入使案涉房屋增值从而使土地方在房屋拆迁中受益，因此出资方有权向土地方主张补偿，但该等补偿是基于合同无效对出资方投入及损失的补偿，出资方无权作为搬迁补偿安置协议的主体直接取得搬迁补偿权益。而案例三中，法院也认为出资方因不享有建成房屋的所有权，故不能直接原始取得房屋的搬迁补偿权益，但基于搬迁补偿权益分配条款的有效性，出资方可获得回迁房屋的折价补偿。案例四和案例五中，法院则均认可出资方享有搬迁补偿权益，不同的是，案例四中，法院认可出资方按比例享有回迁房屋权益，但未进一步说明该回迁房屋权益具体如何实现（比如是否可直接将该部分回迁房屋登记在出资方名下）；案例五的法院则直接认定了出资方具有被搬迁人的地位，可直接与改造主体签订搬迁补偿安置协议。

上述案例的不同裁判结果，呈现出裁判者对于搬迁补偿权益性质认定的不同裁判思路。《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办〔2011〕442号，下称《审判纪要》）第三条第（二）款规定：“被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。”这一规定体现的原则为，搬迁补偿权益的基础来源于被搬迁房屋之物权，搬迁补偿权益的享有者应当为被搬迁房屋物权对应的所有权人。而出资方并非村民，对集体土地上合作建成的房屋不享有物权，仅依据其与土地方之间的合作建房约定享有债权。案例一至三的裁判思路与《审判纪要》前述规定体现的原则基本相符，即建成房屋的搬迁补偿权益与集体土地使用权人的特定身份相关联，出资方不具备搬迁补偿主体身份，不享有搬迁补偿权益。但《审判纪要》系于2011年出台，距今已近十年，而城市更新、三旧改造、征收等项目情况纷繁复杂，存在诸多历史遗留问题，牵涉甚多利益主体，市场的不断发展与变化也需要立法和司法适时予以回应，案例四和案例五体现了一种不同的裁判倾向，即在坚持出资方无权取得合作建成房屋之物权的基础上，出于尊重历史事实和双方意思自治、自主处分权益的考虑，认可出资方虽非所有权人但可依据债权取得建成房屋的搬迁补偿权益。

专业建议

第一，对出资方而言，虽然从维护其合法权益的角度出发，并不提倡出资方通过与土地方签订集体土地合作建房合同从而获得集体土地上合作建成房屋的权益。但如已签订合作建房合同或拟签订合作建房合同的，建议在合同中明确建成房屋搬迁补偿权益的分配规则（具体到货币补偿、回迁物业的分配），甚至可与土地方以另行签订协议的形式明确房屋搬迁补偿权益的分配，从形式上区别于合作建房合同本体，提高搬迁补偿权益分配的约定被法院支持的可能性。

第二，对土地方而言，当合作建成的房屋涉及城市更新或其他形式的拆迁改造时，建议综合考虑合作建房的背景、合作建房合同的约定、出资方的投入为房屋带来的增值和收益、合同无效双方均具有过错等因素，从尊重历史的角度与出资方友好协商房屋补偿权益分配的问题，并适度主张自身权益，避免因独享房屋的全部搬迁补偿利益而被出资方诉至法院，承担诉累；并且，土地方如已与改造主体签订搬迁补偿安置协议的，还可能因未妥善处理房屋的权属纠纷而被改造主体追究违约责任。

第三，对改造主体而言，虽然从物权法、土地管理法的角度，出资方并非合作建成房屋的所有权人，但出资方并非绝对不享有搬迁补偿权益，从上述案例亦可知法院实际上会保护出资方基于出资合作建房行为所取得的相应财产权益，更有法院认可出资方作为被搬迁人直接就其享有权益部分与改造主体签订搬迁补偿安置协议。因此，建议结合项目实际情况、被搬迁房屋具体情况（被搬迁房屋是否已办理权属证书、权属证书登记在何方名下）、土地方及出资方各自的利益诉求（主张货币补偿或回迁物业补偿），合理制定权属确认方案以及搬迁补偿安置协议的签署模式。