一、适用的法律法规及司法解释

目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。

二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定

合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：

1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。

2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。

3、 合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。

4、 合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

三、合作建房合同纠纷的处理

1、当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

2、利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。

3、超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。

4、当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。

5、 合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资，请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。

案情·回顾

2010年7月7日，郑州同盛药业有限公司（以下简称“同盛药业”）平顶山市昌茂房地产开发有限公司（以下简称“昌茂公司”）共同签订了《合作建房协议书》及《补充协议书》各一份，约定由同盛药业提供工业用地和前期办理各项手续费用，昌茂公司承担全部建设资金9600万元，合作建设研发生产展销中心大楼，在整个合作过程中，昌茂公司不承担任何经营风险，只在房屋建成后分得约定的房屋。

产生纠纷

大楼建成后，双方按照《合作建房协议书》第2.2条款约定对大楼产权进行分割后各自分得约定的房屋产权，按照《补充协议书》第四条约定，昌茂公司最终取得房产所占用范围内土地使用权和距离大楼东墙10米范围内的土地使用权。然而不久，双方便在合作过程中发生纠纷。

对簿公堂

双方诉诸法院，郑州高新技术产业开发区人民法院的（2015）开民初字第2385号民事判决书和郑州市中级人民法院（2016）豫01民终5797号民事判决书均认定《合作建房协议》和《补充协议书》有效，同盛药业和昌茂公司根据这两份判决书对昌茂公司应分配的房屋进行了过户。

过户完税

依据相关规定，在过户之前要先行完税。同盛药业首先提交的【昌茂公司应分配】房屋评估价格为58,651,595.00元，税务机关认为评估价格偏低，税务机关委托的评估公司对该处房地产建议评估价为每平方米4500-5200元。后同盛药业重新聘请评估师进行评估，评估价格为98,370,277.01元，并根据该评估价格在税务大厅缴纳了土地增值税、印花税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税合计9,806,145.52元、增值税（建筑物-二手房）4,684,298.91元税费。

税务问题

在房屋过户后，同盛药业认为流转税计税依据有误，应该是58,651,595.00元，而不是后续评估的98,370,277.01元。于是同盛药业向主管税务机关提出重新核定流转税的计税依据。主管税务机关予以拒绝。

为此，同盛药业先是提税务行政复议，在对复议结果不满意后将主管税务机关和复议税务机关向中牟县人民法院提起行政诉讼。

法院·判决

本案争议焦点

同盛药业和昌茂公司是否构成合作建房以及计税依据是否合理。

同盛药业主管税务机关是在认为不构成合作建房的基础之上，按照企业提供的评估报告来征收其流转税的。

法院审理认为

同盛药业的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。

案例·点评

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

根据前述司法解释的规定，虽然郑州高新技术产业开发区人民法院的（2015）开民初字第2385号民事判决书和郑州市中级人民法院（2016）豫01民终5797号民事判决书均认定《合作建房协议》和《补充协议书》有效，但并不是对其经营业务的性质进行判定。显然同盛药业和昌茂公司并不构成合作建房。

同盛药业第一次提交纳税申报提交资料时出具的评估报告显示转移登记的房产评估总价为58,651,595.00元，税务局认为交易价格明显偏低，并进行了核实，税务机关委托的评估公司对该处房地产建议评估价为每平方米4500-5200元。基于此，根据上述规定，税务局有权按照合理方法核定原告应纳税额。故此，同盛药业自行委托评估公司对该处房地产的计税价值和重置价值进行评估，经评估，计税价值为98,370,277.01元，评估单价每平方米4522元，税务局对同盛药业提交的该评估结论予以采纳，作为计税价格，并无不当。