【基本案情】

大方系十大家村村民，老尹原系二七村村民。

因老尹家的房屋拆迁，2004年7月，大方与老尹协商，由大方出自家宅基地一处、老尹出资，合作建房。同年10份，房屋建好后，大方（甲方）与老尹（乙方）补签了一份《协议书》。双方约定，房屋建成后产权归甲、乙双方共同所有，即各自占一半（三间），现已分割完毕。具体如下，靠东边三间包括前后出场，归甲方所有；靠西边三间包括前后出场，归乙方所有。

2004年10月，大方与老尹再次协商，仍采取此模式合作建房，由大方出自家宅基地一处，老尹出资。双方未再签订书面协议。2005年1月，三层楼房建造完工（即本案涉案房屋）。2004年10月8日至2005年2月6日期间，大方共向老尹领取共建房工程款103000元。

三层楼房建造完工后，老尹分得一楼，大方分得二、三楼。2006年，大方将一楼收回，对外发租。双方为此发生争执，老尹用油罐车将一楼门口堵死。

因十大家村实施“城中村”改造建设，涉案房屋在拆迁范围内。根据拆迁部门的测量，涉案房屋的拆迁面积为316.65平方米。大方在《十大家村房屋调查一户一表》（E015、E015-1）上签字同意拨82.33平方米给小敏（系大方之子）。拆迁部门在该表上注明“该户经内部协商，由大方划拨82.33㎡给小敏，该户剩余面积为234.32㎡”。

2013年1月31日，大方（乙方）与拆迁人武汉统建百步亭联合置业有限公司（甲方）签订《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》（房屋调查编号：E015、E015-1协议编号：268）。双方约定，根据规划部门批准用地范围，需要拆迁乙方坐落在十大家村64号房屋；经测量，乙方被拆迁房屋总建筑面积234.32平方米；乙方还建房总建筑面积200平方米......甲方支付给乙方的各项拆迁补偿费用总计113504元，其中需要暂时保留两年过渡费用43200元，一年后分期支付，本期实际支付给乙方70304元。

一审审理中，大方自认转了100平方米的房子给他人，售价450000元，并已领取补偿费及2013年度的拆迁过渡费合计7万余元，2014年度的过渡费还未领取。

一审另查明，涉案房屋于1993年11月取得建设工程规划许可证。

【问题讨论】

合资建房是否可行，出资人权益能否得到保护？

【简要观点】

法院认为，老尹与大方虽未签订书面协议，但双方一方出地、一方出资，合作建房的事实，有证人证言、领条等证据予以佐证，予以确认。老尹原系二七村村民，大方系十大家村村民，双方合作建房后对房屋进行分配的行为，实质上具有房屋买卖的性质。因老尹非十大家村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的相关规定，老尹与大方合作建房的行为应认定无效。

同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在涉案房屋完工后，老尹使用该房屋一楼，大方使用该房屋二、三楼，应视为双方对涉案房屋权属进行了协商处分。现涉案房屋属于拆迁范围并已登记，大方与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，约定由拆迁人向大方支付涉案房屋的拆迁安置补偿费并还建房屋。从拆迁政策和协议内容看，拆迁人对大方的拆迁安置补偿系同时基于涉案房屋建筑面积及大方的十大家村村民身份，即大方获得的拆迁补偿利益亦包含大方作为十大家村村民而应获得的利益，该部分利益应由大方享有。在老尹与大方合作建房过程中，老尹的出资已转化为房屋财产权益，而大方已对该权益进行了处分，并获得了拆迁利益，造成了老尹的实际损失，大方应当对老尹进行补偿。本院综合考虑老尹出资建房的事实、涉案房屋的拆迁利益及双方均存在过错的情况，兼顾公平原则，酌情认定由大方支付老尹补偿款25万元。